les réglementations majeures applicables aux SCPI, citons celles qui sont sous le contrôle de l’Autorité des marchés financiers (AMF). Celui-ci a pour objet de réglementer, surveiller et protéger les marchés financiers, en luttant contre les abus de marché et les pratiques frauduleuses. Elle met à disposition des investisseurs un ensemble d'informations et d'outils pour informer et sensibiliser sur les enjeux financiers. Par ailleurs, l’AMF participe à la préservation de la stabilité financière en surveillant les risques potentiels du marché et en contribuant à l'élaboration de réglementations prudentielles. À noter que l’AMF dispose du pouvoir d’enquête et de sanction, de réglementation et de médiation en cas de litige.

L'instruction DOC-2019-04 de l'AMF fait aussi partie des outils intégrant la réglementation des SCPI. Cette instruction, relative aux modalités de présentation des documents d'information des SCPI, vise à améliorer la lisibilité et l'accessibilité de ces documents pour les investisseurs.

Outre l’AMF, le marché des SCPI est également réglementé par le Code monétaire et financier (CMF)Investir dans l’immobilier accessible à tous et dès quelques centaines d’euros, c’est possible grâce à aux placements financiers tels que les sociétés civiles de placement immobilier. Ainsi, celles-ci font l'objet d'une réglementation stricte, visant à protéger les investisseurs et à garantir la transparence des opérations. Cette réglementation évolue régulièrement ; [...]

SCPI de rendement, SCPI fiscales, SCPI de plus-value, OPCI, OPPCI, OPCI FILM, SIIC, SCI, SARL immobilière, crowdfunding immobilier.

Il est parfois difficile de s’y retrouver pour la composition de son portefeuille, notamment pour les investisseurs réalisant leurs premières armes dans ce domaine. Cependant, l’avantage de ces placements financiers, c’est leur gestion totalement prise en main par des professionnels, tandis que l'investisseur perçoit des dividendes correspondant au montant de sa mise, c’est-à-dire sa quote-part. Ce qui lui permet de se dégager du temps pour suivre l’évolution des marchés et réorganiser son portefeuille.

Le principal atout dans un investissement pierre-papier : la diversification de votre patrimoine et la perception de revenus complémentaires. Face à la multitude de ces offres, comment choisir et quelle sera la répartition dans votre portefeuille ?

 

Les principaux critères à définir avant d’aller de l’avant

Avant tout, définissez les critères suivants, qui sont importants à prendre en compte afin de pérenniser votre patrimoine : 

• êtes-vous de profil prudent ou audacieux ? Quelle est votre situation personnelle et financière ? Il s’agit ainsi de déterminer votre profil d’investisseur
• quel est votre objectif de rendement et de diversification ? Vous fixez vos objectifs d’investissement, sachant que le but est d’échapper aux conséquences de l’épargne dormante face à l’inflation
• combien de temps souhaitez-vous engager votre mise ? C’est votre horizon d’investissement que vous déterminez, par rapport à vos objectifs et aux paramètres susmentionnés.

 

Scrutez et étudiez les différents types et caractéristiques pour chaque placement pierre-papier

Ne vous engagez jamais dans un investissement dont vous ne maîtrisez pas le fonctionnement. Ainsi, documentez-vous, recueillez les dernières actualités pour chacun de ces placements, voire demandez à vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine indépendant.

Les principaux points à retenir sont les suivants :

• le type d’investissement : quels sont les supports qui constituent le portefeuille du produit ?
• le rendement : il s’agit d’un indicateur de performance à analyser et à anticiper par rapport à l'évolution des conjonctures sur le moyen terme
• la composition géographique : l’avantage de la pierre-papier, c’est la possibilité de vous informer sur la répartition géographique de chaque actif composant le portefeuille grâce à une carte virtuelle. Plus la diversification est importante, plus les risques seront maîtrisés
• les frais : quels sont les différents frais qui vous seront prélevés et quels sont les taux ? Attention, car ceux-ci auront un impact sur le rendement net de votre portefeuille
• les risques :ceux-ci sont propres à chaque produit ; en règle générale, plus le rendement est élevé, plus les risques sont importants.

 

Déterminer la répartition adéquate dans votre portefeuille

La diversification est essentielle pour sécuriser efficacement son portefeuille. Il est donc conseillé d'investir dans plusieurs placements différents, mais dont la répartition dépendra de votre profil d'investisseur et de vos objectifs.

À noter toutefois que les produits pierre-papier les mieux notés par rapport à ce couple rendement-risque sont les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Les conseillers en gestion de patrimoine les recommandent à tous profils d’investisseurs. Elles gagnent en popularité et permettent de faire sereinement face à l’inflationEn 2024, l'immobilier reste un placement attractif, en particulier la pierre-papier qui offre une totale accessibilité à tous les portefeuilles du fait de son faible ticket d’entrée. Il existe aujourd’hui une large gamme de placements pierre-papier : SCPI de rendement, SCPI fiscales, SCPI de plus-value, OPCI, OPPCI, OPCI FILM, SIIC, SCI, SARL immobilière, crowdfunding immobilier. Il est parfois difficile de s’y retrouver pour la composition de [...]

Les SCPI qui intègrent une démarche responsable sont celles qui adoptent une stratégie de développement durable. Ce sont les SCPI vertes : elles sont labellisées ISR (Investissement socialement responsable), et répondent à des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG).

 

Quid de l’investissement éthique ?

En plus d’adopter une démarche responsable, ces SCPI vertes sont dites éthiques lorsqu’elles accordent un intérêt particulier au choix de leur démarche par rapport à certaines valeurs. En plus de s’engager dans le développement durable, ces SCPI privilégient l’investissement solidaire, auprès d’entreprises sociales ou en choisissant des quartiers défavorisés suivant une feuille de route bien déterminée. Ces SCPI mettent également en avant les valeurs telles que la lutte contre l’exclusion socialeLes Sociétés civiles de placement immobilier continuent de faire leur chemin. Elles innovent et cherchent de plus en plus à être reconnues par les investisseurs en mettant en avant certaines valeurs, dont l’investissement responsable. À cela s’ajoutent les valeurs éthiques.   Rappel sur l’investissement responsable Les SCPI qui intègrent une démarche responsable sont celles qui adoptent une stratégie de [...]

le plan de financement pour votre investissement SCPI. Il en est de même pour le plan de défiscalisation qui est recommandé, si vous êtes redevable d’un impôt élevé.

 

Le plan de financement

Le plan de financement est un élément indispensable à établir dans le but d’estimer les moyens financiers nécessaires pour le lancement de votre investissement, tout en tablant sur du rendement et de la rentabilité, à terme. Ce plan est fonction de plusieurs paramètres : vos différentes ressources ainsi que vos dépenses et charges pour évaluer votre situation financière, votre capacité d’endettement, votre horizon de placement ainsi que vos choix sur les différentes solutions :

• quelles sont les différentes ressources ? Il peut s’agir de vos revenus mensuels réguliers, ou encore d’une somme d’argent ponctuelle. Par exemple : les fruits d’un investissement antérieur ayant dégagé des gains, une somme reçue d’une donation manuelle ou encore d’un héritage, etc.
• quelles sont vos charges et vos dépenses ? Les charges fixes sont faciles à déterminer, car interviennent tous les mois. Il peut aussi s’agir des dettes à rembourser. Les dépenses ponctuelles, quant à elles, peuvent être anticipées sur le court terme dans certains cas
• quel montant pour votre épargne de précaution ? Important de toujours mettre de côté une épargne de précaution afin de faire face à toute situation imprévue en cas de besoin.

Ce n’est qu’après avoir dégagé ces éléments principaux que vous pourrez déterminer vos moyens financiers, qui seront décortiqués selon les paramètres suivants : 

• souhaitez-vous investir au comptant ? Vous devez alors disposer d’une épargne de précaution relativement sécurisante, car vous investissez une somme plus ou moins conséquente en une seule fois. Vous profitez immédiatement des dividendes de votre SCPI sans avoir à planifier vos mensualités incluant les intérêts du crédit
• comptez-vous avoir recours au crédit ? Attention si vous êtes encore endetté et que l’échéance de vos remboursements est éloignée. Toujours est-il que le recours au crédit dans le cadre du financement d’une SCPI est toujours intéressant à condition de savoir profiter de l’effet de levier. C’est-à-dire que vous augmentez au fur et à mesure votre capacité d’investissement

À noter que vous avez aussi la possibilité de mixer apport personnel et crédit pour alléger vos mensualités

 

Le plan de défiscalisation

La fiscalité est un élément important à mettre en lumière avant d’investir, car elle retentit sur la rentabilité finale de votre investissement. Sachez qu’en investissant dans une SCPI, vous percevez des dividendes qui sont des revenus fonciers imposables à l’IR.

Si vous êtes fortement fiscalisé, il est particulièrement judicieux de mettre en œuvre diverses stratégies afin d’échapper à une fiscalité alourdie, d’où l’intérêt du plan de défiscalisation. Les éléments à considérer sont les suivants : 

• votre situation fiscale
• les différentes possibilités de défiscaliser (déduction des charges, crédit d’impôt, dons, emploi à domicile)
• les différentes possibilités de défiscaliser au moyen des SCPI

Voici les différentes solutions si vous optez pour les SCPI pour défiscaliser : 

• l’achat en nue-propriété (c’est-à-dire en démembrement) : vous ne percevez pas de dividendes jusqu’au remembrement, et donc êtes exonéré d’IR – en plus d’échapper également à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière)Investir dans une société civile de placement immobilier permet de faire progresser votre épargne dormante, et il est même question d’une des solutions mises en avant par les conseillers en gestion de patrimoine pour tous types de profil. Il est cependant prudent de bien vous préparer afin de tirer profit de tous les avantages que cette classe d’actifs propose.  Après avoir fixé vos objectifs financiers et fiscaux, vous mettrez en [...]

conservant les taux de la loi Pinel classique, comme susmentionné. Cette dernière, quant à elle, est en voie d’extinction, avec la baisse en deux temps des taux de défiscalisation, pour 2023 et 2024.

Rappelons en effet que ces taux sont les suivants pour la dernière année de validité de la loi Pinel classique, c’est-à-dire pour l’année 2024 :

• 9% si vous vous engagez sur 6 ans
• 12% sur 9 ans
• 14% sur 12 ans

Dans cet article, nous nous intéresserons particulièrement à la loi Pinel Plus, dont le but est de faire sortir de terre des immeubles à usage de logement collectif jouissant d’une sobriété énergétique élevée.

 

Même fonctionnement de base que la loi Pinel

Le fonctionnement de la loi Pinel Plus a été calqué sur celui de la loi Pinel classique. L'investisseur réalise l’acquisition d’un logement neuf dont la destination est la mise en location pendant au moins 6 ans. Cette durée d’engagement peut être prolongée pour 9 ans ou 12 ans, selon les objectifs fiscaux qu’il a fixés. C’est en effet en fonction de ladite durée d’engagement qu’est calculée la réduction de son IR, contrepartie de son investissement, et dont les taux sont détaillés plus haut.

Le prix d’achat du logement est la base sur laquelle la réduction fiscale est calculée, en tenant également compte de la durée de la mise en location comme mentionné plus haut.

 

Reprise des conditions d’éligibilité de la loi Pinel classique

La loi Pinel Plus reprend les conditions d’éligibilité de la loi Pinel classique qui sont les suivantes : 

• sur l’investissement : les acquisitions sont plafonnées à 300 000 euros par an et à 5 500 euros par m². L’achat maximal est de 2 logements par an
• sur le logement : celui-ci doit être acquis neuf ou en VEFA et fait partie d’un immeuble de logement collectif. Le logement doit être situé dans une zone éligible : A Bis, A ou B1
• sur les plafonds : les plafonds de loyers par zone s’appliquent, de même que les plafonds de ressources du locataire. Ceux-ci sont susceptibles d'évoluer chaque année.

 

Des exigences de construction plus pointues avec la loi Pinel Plus

C’est au niveau des exigences en matière de construction que la loi Pinel Plus diffère du Pinel classique. Celles-ci se rapportent aux performances énergétique et environnementale du logement, avec l’obligation de niveau classe A sur l’étiquette énergétique. Ce dernier doit également se référer aux normes de la réglementation environnementale 2020 (RE 2020).

Rappel sur la RE 2020 : le but est de réduire l’impact carbone de l’immeuble sur l'ensemble de son cycle de vie. La consommation d'énergie primaire ne doit pas excéder 50 kWh/m²/an. En ce qui concerne l’impact carbone, celui-ci doit être inférieur à 12 kg éq.CO2/m²/an. La RE 2020 prévoit aussi des dispositions relatives à l’adaptation au changement climatique, de même que celles se rapportant à la qualité de l’air intérieur.

Par ailleurs, le logement Pinel doit être labellisé BBC 2005 qui est une certification pour les bâtiments résidentielsDéfiscaliser par le biais de l’immobilier et via le dispositif Pinel est encore possible, sous les taux de 12%, 18% ou 21%. En effet, une nouvelle version de cette loi a vu le jour depuis le 1er janvier 2023 afin de permettre aux contribuables à forte imposition de réduire leur impôt sur le revenu en conservant les taux de la loi Pinel classique, comme susmentionné. Cette dernière, quant à elle, est en voie d’extinction, avec la baisse [...]