Pour que votre investissement SCPI trouve durablement sa place dans votre patrimoine, évitez certains pièges et erreurs, que voici :
Investir dans une SCPI dont tous les voyants sont rouges
Les voyants sont rouges lorsque toutes les performances sont en déclin. Ce qui représente toutefois un cas plutôt rare, puisqu’on dénombre plusieurs indicateurs de performance. Il vaut donc mieux éviter de choisir une SCPI qui présente à la fois toutes ces caractéristiques :
- un taux d’occupation financier (TOF) inférieur à 80% sur une longue période
- un taux de distribution en baisse au cours des trois dernières années, tandis que le marché immobilier est en bonne santé
- une baisse continue des prix de la part, qui reflète une non conformité du parc immobilier par rapport aux normes en vigueur
- un faible report à nouveau (RAN) qui représente une réserve constituée à partir d’une partie des loyers avant leur conversion en dividendes
Ne pas anticiper les risques
Les SCPI sont à la fois des placements financiers et immobiliers et les risques sont présents. À cela s’ajoute votre propre profil de risque qu’il convient de considérer, sachant que les SCPI adoptent différemment leur stratégie d’exploitation. En effet, certaines sont plus risquées que d’autres, notamment celles qui investissent suivant une stratégie opportuniste et ce, dans le but de générer des dividendes potentiels. Assurez-vous de bien faire connaissance avec votre SCPI avant d’y souscrire, et lisez attentivement le document clé pour l’investisseur (DCI) que la société de gestion vous fournit.
Ne pas réaliser de plan de financement et de remboursement de votre crédit
Il s’agit de trouver le bon financement et de gérer les risques qui y sont associés. Vous disposez de plusieurs choix en ce qui concerne le mode de financement : en cash, à crédit. D’autres options vous permettent aussi de jongler avec votre budget, telle que la souscription en démembrement (par exemple en nue-propriété) afin de tirer profit d’une décote sur le prix de la part.
Sachez, par ailleurs, que toutes les SCPI appliquent ce que l’on appelle le report de jouissance : celui-ci correspond à la période pendant laquelle vous êtes privé de dividendes. Cette période commence à courir au moment de votre souscription et la durée diffère d’une SCPI à l’autre (allant de 2 à 5 mois).
Si vous ne réalisez pas de plan de financement et que vous ignorez l’impact de cette période de carence en dividendes, alors vous risquez d’être pris au dépourvu en ce qui concerne le remboursement de votre crédit.
Soulignons toutefois que si vous achetez votre SCPI sur le marché secondaire, ce report de jouissance disparaît, car aura été supporté par l’investisseur principal. Ainsi, vous percevez immédiatement les dividendes de votre SCPI.
Ne pas tenir compte de l’horizon de placement long
Du fait de ce report de jouissance, il se pourrait que vous n’atteignez pas le rendement net escompté au cours de la première année. Cette perte sera cependant récupérée progressivement au cours des années suivantes. De même, un dévissement éventuel du rendement sur une période donnée, par exemple dû à une crise de grande portée, sera redressé au fil du temps. C’est pourquoi, les conseillers en gestion de patrimoine recommandent la durée de détention d’au moins 8 ans.
S’abstenir de diversifier son portefeuille
La SCPI en elle-même jouit d’un patrimoine diversifié, certes. Les locataires exerçant dans différents secteurs d’activité permettent aussi de mutualiser les risques. Cependant, n’investissez pas uniquement sur une seule SCPI, et si vous avez besoin d’un guide éclairé, songez à solliciter le soutien d’un conseiller en gestion de patrimoine. Il analysera votre profil, vos attentes et votre portefeuille, puis mettra au point une stratégie personnalisée visant à générer les meilleurs rendements.
