Les SCPI étant avant tout de l’immobilier, celles-ci sont particulièrement sensibles aux cycles immobiliers, à la différence par exemple des foncières cotées que sont les SIIC. Ces cycles oscillent entre des phases de croissance et de ralentissement, influençant directement la rentabilité et la valorisation des actifs des portefeuilles SCPI. Toutefois, certaines d’entre elles, appelées SCPI acycliques, sortent du lot en permettant de se prémunir contre ces fluctuations et de se démarquer par une plus grande stabilité en termes de rendements. Plus de détails sur scpi-8. com.
Les quatres phases du cycle immobilier
Les cycles immobiliers se caractérisent par des variations régulières dans l'offre et la demande en immeubles, quelle que soit leur typologie. Ces cycles sont influencés par une combinaison de facteurs : taux d'intérêt, inflation, croissance économique. À cela s’ajoutent d'autres facteurs tels que l’évolution des réglementations et des politiques fiscales.
Les phases du cycle immobilier sont généralement réparties en quatre étapes :
- phase d'expansion : les prix montent, la demande est forte, les investisseurs et les promoteurs immobiliers se lancent dans de nouveaux projets
- pic de l'activité : les prix atteignent un sommet, mais la demande commence à se stabiliser tandis que les rendements commencent à se tasser
- phase de contraction : la demande baisse, les prix stagnent ou fondent et les taux d’occupation diminuent
- phase de récession : l'offre excède la demande et les investisseurs réduisent leur exposition au marché immobilier.
L'impact des cycles immobiliers sur les SCPI
Les cycles immobiliers peuvent influencer la performance des SCPI, particulièrement en ce qui concerne la valorisation des actifs (et par ricochet la valorisation du prix de la part) ainsi que les dividendes.
- La valorisation des actifs : dans un cycle haussier, la valeur des immeubles tend à augmenter, laissant entrevoir des plus-values potentielles à terme. À l'inverse, en période de ralentissement économique, la valeur de ces actifs chute.
- La valorisation des prix de la part : les SCPI dont les immeubles ne répondent plus aux normes face aux attentes et ce, après expertise immobilière, subissent généralement une dévalorisation du prix de leur part.
- Les dividendes : les loyers sont susceptibles d’être affectés par les conditions de marché. En période de récession, une baisse de la demande peut entraîner des loyers moins élevés, voire des vacances locatives, ce qui se répercute sur les dividendes.
Les cycles immobiliers ne sont pas toujours évidents à anticiper. Les investisseurs doivent donc s'assurer que la SCPI dans laquelle ils investissent dispose d’une stratégie de gestion adaptée à ces fluctuations.
Les SCPI acycliques : à examiner à la loupe pour sécuriser son portefeuille en période de volatilité
Face à ces cycles immobiliers, certaines SCPI ont fait le choix d'une stratégie différente en s’orientant davantage dans la diversification. Mais il existe aussi la génération de celles qui sont adossées à des secteurs dits "acycliques", c’est-à-dire plus résilients et moins sensibles aux variations des marchés.
Ces SCPI se concentrent sur des immeubles dont la demande est indifférente des aléas économiques. Parmi ces SCPI acycliques, citons celles qui se tournent vers les secteurs d’immobilier de niche. Par exemple, les immeubles de santé (résidences seniors, cliniques), les résidences étudiantes et les immeubles d’éducation ainsi que ceux rattachés à la petite enfance (crèches, écoles). Les entrepôts logistiques et les bureaux adaptés aux nouvelles formes de travail sont également moins affectés par les cycles. En bref, ces SCPI ont comme sous-jacent des immeubles qui répondent à des besoins constants et structurels.
Notons aussi que le choix des locataires se répercute sur la résilience des baux. Les immeubles loués à des institutions ou à des organismes semi-publics sont basés sur des baux verrouillés sur le long terme et dont les loyers sont sécurisés. Ces locataires sont moins susceptibles de quitter les lieux ou de négocier des loyers plus bas pendant les périodes difficiles.
