Face à la volatilité des marchés financiers et à l’incertitude économique, les investisseurs envisagent de privilégier des placements qui ne les engagent pas dans la durée. Si les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) étaient à l’origine conçues pour un horizon de longue durée, elles se lancent dans une nouvelle voie qui est celle de l’engagement à court terme. Cela afin de répondre aux attentes d’une plus large palette d’investisseurs.
Des frais moins conséquents, voire nuls
Ce raccourcissement de la durée de placement en SCPI est obtenu grâce à la suppression de certains frais tels que les frais de souscription. Ce sont en effet les SCPI innovantes qui adoptent cette nouvelle tendance.
Rappelons que la durée initiale de détention des parts est d’au moins 8 ans, soit une durée longue, pour la majorité des SCPI. Cela afin d’aboutir à un objectif de rentabilité optimal, en sachant que celle-ci est calculée sur la base du montant total de l’investissement – c’est-à-dire incluant les frais de souscription. Ces frais doivent alors être compensés par les loyers, c’est-à-dire les dividendes, sur une durée d’au moins 36 mois. C’est à partir de cette période que la réelle performance de la SCPI peut être relevée.
Pourquoi une durée de détention plus longue est toutefois recommandée ?
À noter que les SCPI appliquent ce que l’on appelle le report de jouissance qui est de 2 à 6 mois selon la stratégie définie. Cela correspond à la renonciation des dividendes et cette période commence à courir dès le moment de la souscription. Ainsi, afin de compenser cette carence financière, les conseillers recommandent la détention des parts sur une longue durée de façon à tirer pleinement profit des dividendes qui sont versés au fil des ans.
En clair, bien que les SCPI soient des placements financiers comme les actions, elles demeurent, techniquement parlant, des actifs immobiliers nécessitant un temps de recherche de locataires et de mise en location (ce qui correspond au report de jouissance).
Quelles sont les SCPI sans frais de souscription ?
Comme énoncé plus haut, ce sont les SCPI adoptant des stratégies innovantes qui se lancent dans cette optique de suppression des frais de souscription. Elles sont à ce jour au nombre de 6 SCPI :
- Remake Live (7.79%)
- Iroko Zen (7.12)
- Novaxia Neo (6.51%)
- Mistral Sélection
- Sofidynamic
Simulations et avis du CGP et liquidité de la SCPI
Toujours est-il que des simulations s’imposent afin de déterminer si le rendement net et la rentabilité finale sont au rendez-vous, par rapport non seulement à ces paramètres, mais aussi aux rendements générés par la SCPI de même qu’à la durée de détention recommandée. Si nécessaire, l’intervention d’un conseiller en gestion de patrimoine s’avère pertinente.
Vérifiez également que la SCPI jouit d’une bonne liquidité, c’est-à-dire qu’elle est facile à revendre. En effet, outre le paramètre rendement, un des indicateurs analysés par les investisseurs lors du choix de la SCPI est sa liquidité. L’investisseur récupère rapidement son capital lorsque la SCPI est rachetée sur le marché secondaire.
Afin d’évaluer cette liquidité, plusieurs critères sont à mettre en lumière. Ceux-ci concernent certes le rendement de la SCPI, la réputation de la société de gestion de même que les autres indicateurs de performance. Mais ce n’est pas tout.
La forme juridique de la SCPI joue également un grand rôle. Pour rappel, il en existe deux : les SCPI à capital fixe et celles à capital variable. Dans le cas des premières, c’est l’investisseur lui-même qui se charge de revendre ses parts selon ses propres conditions financières. Dans le second cas, la société de gestion organise le marché secondaire et fixe les prix, suivant la procédure de confrontation des ordres d’achat et de vente.
