Investir dans une société civile de placement immobilier permet de faire progresser votre épargne dormante, et il est même question d’une des solutions mises en avant par les conseillers en gestion de patrimoine pour tous types de profil. Il est cependant prudent de bien vous préparer afin de tirer profit de tous les avantages que cette classe d’actifs propose.
Après avoir fixé vos objectifs financiers et fiscaux, vous mettrez en place le plan de financement pour votre investissement SCPI. Il en est de même pour le plan de défiscalisation qui est recommandé, si vous êtes redevable d’un impôt élevé.
Le plan de financement
Le plan de financement est un élément indispensable à établir dans le but d’estimer les moyens financiers nécessaires pour le lancement de votre investissement, tout en tablant sur du rendement et de la rentabilité, à terme. Ce plan est fonction de plusieurs paramètres : vos différentes ressources ainsi que vos dépenses et charges pour évaluer votre situation financière, votre capacité d’endettement, votre horizon de placement ainsi que vos choix sur les différentes solutions :
- quelles sont les différentes ressources ? Il peut s’agir de vos revenus mensuels réguliers, ou encore d’une somme d’argent ponctuelle. Par exemple : les fruits d’un investissement antérieur ayant dégagé des gains, une somme reçue d’une donation manuelle ou encore d’un héritage, etc.
- quelles sont vos charges et vos dépenses ? Les charges fixes sont faciles à déterminer, car interviennent tous les mois. Il peut aussi s’agir des dettes à rembourser. Les dépenses ponctuelles, quant à elles, peuvent être anticipées sur le court terme dans certains cas
- quel montant pour votre épargne de précaution ? Important de toujours mettre de côté une épargne de précaution afin de faire face à toute situation imprévue en cas de besoin.
Ce n’est qu’après avoir dégagé ces éléments principaux que vous pourrez déterminer vos moyens financiers, qui seront décortiqués selon les paramètres suivants :
- souhaitez-vous investir au comptant ? Vous devez alors disposer d’une épargne de précaution relativement sécurisante, car vous investissez une somme plus ou moins conséquente en une seule fois. Vous profitez immédiatement des dividendes de votre SCPI sans avoir à planifier vos mensualités incluant les intérêts du crédit
- comptez-vous avoir recours au crédit ? Attention si vous êtes encore endetté et que l’échéance de vos remboursements est éloignée. Toujours est-il que le recours au crédit dans le cadre du financement d’une SCPI est toujours intéressant à condition de savoir profiter de l’effet de levier. C’est-à-dire que vous augmentez au fur et à mesure votre capacité d’investissement
À noter que vous avez aussi la possibilité de mixer apport personnel et crédit pour alléger vos mensualités
Le plan de défiscalisation
La fiscalité est un élément important à mettre en lumière avant d’investir, car elle retentit sur la rentabilité finale de votre investissement. Sachez qu’en investissant dans une SCPI, vous percevez des dividendes qui sont des revenus fonciers imposables à l’IR.
Si vous êtes fortement fiscalisé, il est particulièrement judicieux de mettre en œuvre diverses stratégies afin d’échapper à une fiscalité alourdie, d’où l’intérêt du plan de défiscalisation. Les éléments à considérer sont les suivants :
- votre situation fiscale
- les différentes possibilités de défiscaliser (déduction des charges, crédit d’impôt, dons, emploi à domicile)
- les différentes possibilités de défiscaliser au moyen des SCPI
Voici les différentes solutions si vous optez pour les SCPI pour défiscaliser :
- l’achat en nue-propriété (c’est-à-dire en démembrement) : vous ne percevez pas de dividendes jusqu’au remembrement, et donc êtes exonéré d’IR – en plus d’échapper également à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière)
- la souscription en assurance-vie : les dividendes issus de votre SCPI ne sont pas fiscalisés, mais plutôt déduits de votre assiette imposable, car deviennent des primes de versement à ce moment là.
