L’avantage de placer votre argent dans un immobilier Pinel est non seulement de profiter de ce que vous rapporte l’immobilier locatif en zone tendue, mais aussi de réduire votre impôt sur le revenu. Cette défiscalisation peut atteindre jusqu’à 17.5% en 2023 si vous investissez par le biais de la version classique, et jusqu’à 21% si vous vous tournez vers le Pinel Plus, qui est la version revisitée. Quelles sont les conditions à réunir pour bien réussir votre investissement ?
Rappel sur les caractéristiques de l’immeuble
Afin que le bien sur lequel vous allez placer votre argent soit éligible, celui-ci doit répondre à certains critères, qui sont les suivants :
- il doit s’agit d’un appartement faisant partie d’un immeuble de rapport à usage de logement collectif
- celui-ci sera exploité à titre de résidence principale du locataire
- il doit être neuf, répondre aux exigences de la RT 2012 ou de la RE 2020 et être labellisé BBC 2005
- le logement sera implanté dans une commune des 3 zones ci-après : A Bis, A et B1
L’immobilier de rapport neuf : le choix de se tourner vers un promoteur
La loi Pinel autorisait, jusqu’au 31 décembre 2020, la construction de maisons individuelles comme support. Ce critère change désormais, puisque seuls les logements situés dans des immeubles collectifs sont éligibles. Cette mesure fait partie du plan gouvernemental face à la crise du logement et à la lutte contre l’habitat indigne. Ce, en plus de la politique de décarbonation du parc immobilier, d’où les critères se rapportant aux réglementations citées plus haut.
La construction d’un immeuble de rapport à usage de logement collectif n’est pas à la portée des ménages du point de vue financier. Ce qui nécessite alors de se tourner vers un promoteur immobilier pour l’achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) d’un appartement qui y est intégré.
Vigilance sur les prix pratiqués
Du fait de cette seule option, et puisqu’il s’agit avant tout d’une construction neuve répondant aux normes réglementaires, le prix du logement subira alors une surcote, comparé à celui acquis sans l’intermédiaire du promoteur. Acheter auprès d’un promoteur vous fait également bénéficier d’un large choix de programmes dans le neuf. Ce, en plus de bénéficier de ses conseils par rapport à ses connaissances du marché immobilier.
Par conséquent, vigilance sur le prix de vente, de même que sur le choix du promoteur lui-même. Sachez que celui-ci prélève des commissions à titre de rémunération sur les diverses transactions, certes, mais qui sont encadrées par la loi. Cela peut être de manière proportionnelle ou forfaitaire. Dans le premier cas, le pourcentage est de 4% à 8% du prix de vente. Il vaut toujours mieux réaliser un comparatif avec un bien classique du même type dans le processus de sélection de votre promoteur.
Défiscaliser sur 6 ans dans un premier temps
La loi Pinel propose 3 paliers de défiscalisation : 6 ans, 9 ans et 12 ans. Il vaut mieux commencer par s’engager sur 6 ans, compte tenu des contraintes sur les loyers plafonnés. En raison de cette limite en effet, le rendement de votre investissement est de l’ordre de 3% en moyenne. Une fois que vous arrivez à terme de votre engagement, vous êtes libre de fixer les dispositions relatives à l’exploitation de votre bien. Le taux de défiscalisation pour le Pinel classique est de 10.5% si vous réalisez votre acquisition en 2023.
Vous pouvez prolonger de 3 ans supplémentaires votre engagement, soit au total 9 ans et en fonction de votre situation fiscale. Vous profitez alors d’un taux de défiscalisation de 15%. Celui-ci est de 17.5% si vous reconduisez votre engagement sur 3 années supplémentaires, soit jusqu’à 12 ans.
